Új lakás és új ház műszaki átvétele
Fejlesztőtől vagy kivitelezőtől vásárolt új lakás, ikerházi lakás, sorház és családi ház átvételén Ön mellett állunk. Burkolatot, nyílászárót, gépészetet, villanyt, vízelvezetést nézünk, és a hibákat úgy írjuk le, hogy a jegyzőkönyvbe kerülhessenek.
Tájékoztató ár 2026:Új lakás 60–100 m², hibalistával és fotókkal, 85 000–140 000 Ftteljes ártáblázat- A díjat előre, írásban adjuk meg, időpont 48 órán belül
- Írásos, tételes ajánlat, rejtett tétel nélkül
- Egy kapcsolattartó az ajánlattól az átadásig
Ingyenes ajánlatkérés
1/3. lépés
Így végezzük az új lakás műszaki átvételét
Az új lakás átvétele az utolsó pont, amikor a hibát a kivitelező a saját költségén, vita nélkül javítja. Ami a jegyzőkönyvbe bekerül, arra határidőt kap. Ami kimarad, azt később jótállási igényként kell érvényesíteni, időponttal, levelezéssel, bizonyítással. Az átvételen ezért a hibákat keressük: a lépcsős burkolatot, a fugahibát, a rosszul beállított ablakszárnyat, a lejtés nélküli erkélyt, a nem működő padlófűtési kört, az áram-védőkapcsoló nélküli áramkört, a lassan lefolyó zuhanytálcát.
Egy 60–100 m²-es lakás átvétele 2–3 óra, egy családi házé fél nap is lehet. Minden helyiséget végigmérünk: vízszintezővel a padlót és a falsíkot, a nyílászárókat működtetjük, a villany áramköreit teszteljük, a vizes helyiségekben a lefolyást és a tömítést nézzük, a gépészetet bekapcsolt állapotban vizsgáljuk. A hibákat fotóval és pontos hellyel rögzítjük, a lista a jegyzőkönyv mellékletének is jó. Az átvételt nem mi vezetjük, az a kivitelező és a vevő eljárása, mi a vevő oldalán vagyunk jelen.
A díj a lakás vagy ház méretétől, a helyiségek és a gépészeti rendszerek számától függ. Hőszivattyú, padlófűtés, hővisszanyerős szellőzés több vizsgálati időt kér. A javítások után ismételt bejárást is vállalunk, ez külön tétel. Fűtési idényben a hőkamera a hőhidakat és a hiányos szigetelést is megmutatja. A díjat előre, írásban adjuk meg, az időpontot 48 órán belül egyeztetjük, az átvétel napjához igazítva.
Amire figyelünk
Új lakás átvétele árak 2026
Új lakás és ház műszaki átvételének 2026-os sávjai tájékoztatásul. A sorok a helyszíni vizsgálatot és a fotós hibalistát tartalmazzák.
| Tétel | Ár | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Új lakás 60 m²-ig, hibalistával | 70 000–100 000 Ft | |
| Új lakás 60–100 m², hibalistával és fotókkal | 85 000–140 000 Ft | |
| Új családi ház, ikerházi vagy sorházi lakás 150 m²-ig | 125 000–195 000 Ft | |
| Ismételt bejárás a javítások ellenőrzésére | 50 000–90 000 Ft | |
| Bejárás szerkezetkész állapotban, burkolás előtt | 60 000–90 000 Ft | ha a kivitelező beengedi |
| Hőkamerás kiegészítés az átvételen, fűtési idényben | +25 000–45 000 Ft | |
| Kiszállás távolabbi településre | 80–150 Ft/km |
Tudnivalók, új lakás átvétele
Mi a műszaki átadás-átvétel szerepe egy új lakásnál, mennyi ideig és mire szól a kötelező jótállás, mit nézünk meg az átvételen, hogyan kell jó hibalistát írni, és mi történik a javítások után.
Frissítve: 2026. 11. 08.
Miért az átvétel a döntő pont
Az átvétel előtt a kivitelezőnek érdeke, hogy a lakást átadja, ezért a jegyzőkönyvbe felvett hibát rendszerint vita nélkül kijavítja. Az átvétel után ugyanaz a hiba jótállási igény lesz, amelyet a tulajdonosnak kell bejelentenie és alátámasztania.
A 191/2009. Korm. rendelet az építőipari kivitelezésről a műszaki átadás-átvételi eljárást a kivitelezés részeként kezeli. A kivitelező feladata többek között a berendezések és rendszerek működési próbája, az építtetőé a részvétel. A vevő mellett álló szakértő ebben az eljárásban a vevő szemét és mérőeszközeit adja.
A kötelező jótállás új lakásnál
A 181/2003. Korm. rendelet az újonnan épített lakásokra és lakóépületekre kötelező jótállást ír elő, amely a kivitelezési szerződés alapján a vállalkozót terheli. A jótállási idő a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számít, és a rendelet szerint a határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.
A jótállást a lakás tulajdonosa, a tulajdonjog átszállása előtt a megrendelő érvényesítheti, a jótállási jeggyel. A vállalkozó lakásonként külön jótállási jegyet ad ki. Az alábbi táblázat a rendelet szerinti időtartamokat foglalja össze, a pontos tételeket a mellékletek sorolják fel.
| Melléklet | Jótállási idő | Példák |
|---|---|---|
| 1. és 2. melléklet | 3 év | épületszerkezetek és berendezések a lakásban, a lakásokat kiszolgáló közös helyiségek |
| 3. melléklet | 5 év | többek között a tetőfedés, a vízszigetelés, a nyílászárók, a válaszfalak, a felületképzések |
| 4. melléklet | 10 év | tartószerkezetek, alapozás, teherhordó falak és födémek, a talajjal érintkező szigetelés |
Mit nézünk meg az átvételen
- padló és falak síkja, burkolati hézagok, fugák, élvédők
- festés egyenletessége, repedések, sarkok
- ablakok és ajtók működése, záródása, tömítése, párkányok lejtése
- erkély és terasz lejtése, vízelvezetése, korlát rögzítése
- villany: minden áramkör, áram-védőkapcsoló próbája, aljzatok, lámpahelyek
- víz és lefolyó: nyomás, melegvíz ideje, lefolyás, szifonok tömítése
- fűtés és hűtés: körök, termosztátok, szelepek, készülék működés közben
- szellőzés: elszívók, hővisszanyerős egység, ha van, légbevezetők
A jó hibalista
A hibalista akkor ér valamit, ha a kivitelező tételenként tud rá válaszolni. Ezért minden sor egy hibáról szól, és tartalmazza a helyet, a jelenséget és a mértékét.
- Helyiség és pontos hely: „nappali, ablak melletti sarok, padlótól 30 cm”.
- Jelenség: „a burkolólapok között 2 mm-es szintkülönbség”.
- Mért érték vagy fotó a hibáról, mérőeszközzel a képen.
- Kért javítás és határidő, amelyet a felek a jegyzőkönyvben rögzítenek.
- Vitatott tétel külön jelöléssel, a kivitelező álláspontjával.
A javítások után
A javítási határidő lejárta után a listát tételenként újra végigjárjuk, és mindegyiknél jelöljük, elkészült, részben készült el vagy nem készült el. Ez a második lista a további egyeztetés alapja.
Ha a hiba a jótállási időben jelentkezik, a jótállási jeggyel és írásban kell bejelenteni. Egy vitás, összetett hibánál a bizonyításhoz igazságügyi szakértő kellhet, ezt nem mi adjuk. A mi dokumentációnk az átvételkori állapotot rögzíti, ez a későbbi vitában is hasznos kiindulópont.
Források
- 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról, 1–4. §, Jogtár
- 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről, Jogtár
- Új és felújított ingatlan műszaki átvétele, alapcsomag és kontrollmodulok, Technical Office
- Felmérési és kiszállási díjak, új építésű ingatlan átadás-átvétele, lakasfelmeres.hu
- Ingatlan állapotfelmérés árak 2026, lakás és ház alapterület szerint, JóSzaki
Tipikus hibák, amiket elkerülünk
Átvétel sötétben, este
Rossz fényben a festés hullámossága, a fugák színeltérése és a nyílászárók karcai nem látszanak. Az átvételt nappalra kérjük, kiegészítő lámpával.
Kipróbálatlan gépészet
Ha a fűtést nem kapcsolják be, a padlófűtés egy halott köre vagy egy rossz szelep csak a fűtési szezonban jön elő, akkor már jótállási ügyként.
Általános megjegyzés a jegyzőkönyvben
A „kisebb hibák javítandók” bejegyzés nem kérhető számon. Minden hibát külön sorba, hellyel és fotóval kell felvenni, javítási határidővel.
Így dolgozunk
- 1
Ajánlatkérés
Írja meg a lakás vagy ház méretét, a gépészeti rendszereket (fűtés, hűtés, szellőzés), és ha már tudja, az átvétel napját.
- 2
Díj és időpont
Írásban megadjuk a díjat. Az időpontot 48 órán belül egyeztetjük, és az átvétel napjához vagy egy előtte tartott bejáráshoz igazítjuk.
- 3
Átvételi vizsgálat
Helyiségenként mérünk, működtetünk, fotózunk. A hibákat az átvétel közben Önnel együtt egyeztetjük, hogy a jegyzőkönyvbe bekerüljenek.
- 4
Hibalista és visszanézés
Fotós, helyiségenként rendezett hibalista PDF-ben. A javítási határidő után kérésre újra bejárjuk a lakást, és tételesen jelöljük az elkészült és a hiányzó javításokat.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül egy új lakás műszaki átvétele?
Mennyi a jótállás egy új lakásra?
Ki érvényesítheti a jótállást?
Mit csináljak, ha a kivitelező nem fogadja el a hibát?
Átvehetem a lakást, ha hibák vannak benne?
A légtömörséget is mérik?
Az építés közben is ki tudnak jönni?
Kérjen ajánlatot két perc alatt
Írja meg, új lakást vagy házat vesz át, mekkora, milyen fűtése és szellőzése van, kitől vásárolta, és ha már tudja, mikor lesz az átvétel.