Lakás állapotfelmérése vásárlás előtt
Panel-, tégla- és újabb társasházi lakást vizsgálunk meg a szerződés aláírása előtt: falakat, nedvességet, nyílászárókat, villanyt, vizet, fűtést és a ház közös részeit. Írásos jelentést kap fotókkal, a hibák sürgőssége szerint rendezve.
Tájékoztató ár 2026:Lakás 60–100 m² között, írásos jelentéssel és fotókkal, 70 000–95 000 Ftteljes ártáblázat- A díjat előre, írásban adjuk meg, időpont 48 órán belül
- Írásos, tételes ajánlat, rejtett tétel nélkül
- Egy kapcsolattartó az ajánlattól az átadásig
Ingyenes ajánlatkérés
1/3. lépés
Így végezzük a lakás-állapotfelmérést
A hirdetés fotóin a friss festés és az új konyhabútor látszik. A vásárlás után viszont a falon belüli dolgok kerülnek pénzbe: a harmincéves alumíniumvezeték, a horganyzott acélcső, a csempe mögött átázott fal, a rosszul beépített ablak körül penészedő káva. A bejáráson ezeket keressük, mielőtt Ön aláír. Műszerrel mérjük a falak nedvességét, kinyitjuk az elosztót, végignézzük a vizes helyiségeket, a nyílászárókat és a fűtést, és ha hozzáférünk, a pincét, a padlást és a lépcsőházat is, mert a közös részek állapota a lakás jövőbeli kiadásait is előrevetíti.
Egy lakás bejárása általában 1–2 óra. A helyszínen szóban is elmondjuk, mit találtunk, utána írásos jelentést küldünk: helyiségenként a hibákat, fotóval és mért értékkel, mindegyiknél azzal, mennyire sürgős a javítás. Kérésre javítási költségsávokat is írunk mellé, ezekkel a vételárról lehet tárgyalni. Az állapotfelmérés nem értékbecslés, forgalmi értéket nem állapít meg, és nem igazságügyi szakértői vélemény. A lakás műszaki állapotáról ad képet, hogy a döntést ismert tényekre alapozhassa.
A díj a lakás méretétől, az építés évétől és a vizsgálat körétől függ. Egy 55 m²-es panellakás hamarabb bejárható, mint egy 120 m²-es, galériás bérházi lakás magas belmagassággal és fafödémmel. A hőkamerás kiegészítés a fűtési idényben ad használható képet, a karbidos nedvességmérést mintánként számoljuk. Távolabbi településen a kiszállás saját sort kap. A díjat a megrendelés előtt írásban rögzítjük, a bejárás napját 48 órán belül egyeztetjük.
Amire figyelünk
Tájékoztató árak 2026
Lakás-állapotfelmérés 2026-os sávjai tájékoztatásul. A sorok a helyszíni bejárást, a nedvességmérést és az írásos, fotós jelentést együtt tartalmazzák, ha a sor mást nem mond.
| Tétel | Ár | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Lakás 60 m²-ig, írásos jelentéssel és fotókkal | 55 000–70 000 Ft | panel- és téglalakás |
| Lakás 60–100 m² között, írásos jelentéssel és fotókkal | 70 000–95 000 Ft | |
| 100 m² feletti, galériás, tetőtéri vagy kétszintes lakás | 95 000–130 000 Ft | |
| Javítási költségsávok a jelentéshez, tételenként | +30 000–60 000 Ft | |
| Hőkamerás kiegészítés a bejárás alatt, fűtési idényben | +25 000–45 000 Ft | |
| Karbidos (CM) nedvességmérés, mintavétel falból vagy aljzatból | 16 000–20 000 Ft/minta | az eladó hozzájárulásával |
| Konzultáció bejárás nélkül, fotók és iratok alapján | 25 000–35 000 Ft/óra | |
| Kiszállás távolabbi településre | 80–150 Ft/km | az ajánlatban előre jelezzük |
Tudnivalók, lakás-állapotfelmérés
Mit vizsgál egy lakás állapotfelmérése, miben más egy panel-, egy bérházi és egy újabb társasházi lakásnál, milyen műszerrel mérünk és hol vannak a korlátaink, hogyan épül fel a jelentés, és mit kezdhet vele a szerződés előtt.
Frissítve: 2026. 11. 08.
Mire jó az állapotfelmérés, és mire nem
Az állapotfelmérés egy műszaki bejárás, amely a lakás szerkezeteinek, gépészetének és felületeinek állapotát rögzíti, a hibákat sürgősség szerint rangsorolja, és kérésre a javítás nagyságrendjét is megbecsüli. A vevő ebből látja, mibe kerül majd a lakás a vételáron felül.
Sok mindenre viszont nem alkalmas. Forgalmi értéket nem mond, az az ingatlanvagyon-értékelő dolga. Nem igazságügyi szakértői vélemény, perben azt névjegyzékben szereplő igazságügyi szakértő adja. Tartószerkezeti kérdésben a statikus dönt, a tanúsítványt az energetikai tanúsító állítja ki. Ha a bejáráson ilyen kérdés merül fel, megmondjuk, kihez forduljon, és mit kérdezzen tőle.
- értékbecslés: forgalmi érték, hitelnél a bank rendeli
- statikai szakvélemény: repedés, födém, teherhordó fal, a Statikusod portál témája
- energetikai tanúsítvány: eladáskor kötelező, az Energetikusod portál témája
- igazságügyi szakértői vélemény: vitás ügyben, bírósági vagy peren kívüli eljárásban
Mit vizsgálunk egy lakásban
A bejárás helyiségenként halad, a bejárati ajtótól a legtávolabbi szobáig, majd a közös részekkel zárul. A sorrend azért kötött, hogy egy helyiség se maradjon ki, és a jelentés is ugyanígy épüljön fel.
- falak és mennyezet: repedés, vizes folt, penész, mért nedvesség a lábazatnál és a vizes falak mellett
- nyílászárók: nyitás, zárás, tömítés, beépítés, a káva és a párkány állapota
- elosztó: kismegszakítók, áram-védőkapcsoló (FI-relé), a vezeték anyaga, aljzatok védőföldelése
- víz és lefolyó: a cső anyaga, látható szivárgás, víznyomás, lefolyási sebesség, csatlakozás a strangra
- fűtés és melegvíz: radiátorok, szelepek, kazán vagy távhő, a készülék kora és utolsó karbantartása, ha van róla irat
- padló és burkolat: síkosság, kopogó vagy üreges lapok, elválás a falnál
- közös részek, ha nyithatók: tető, padlás, pince, lépcsőház, strangok, homlokzat
Panel, bérház, újabb társasház
Ugyanaz a bejárás más hangsúlyokkal megy a lakás típusa szerint. Az alábbi táblázat azt mutatja, hol találunk leggyakrabban költséges hibát.
| Lakástípus | Gyakori hiba | Amit alaposabban nézünk |
|---|---|---|
| Panellakás (1960–1990) | alumíniumvezeték, panelhézag-beázás, régi strang | elosztó, sarokpenész a homlokzati falon, fürdő a strang mellett |
| Tégla bérház (1945 előtt) | fafödém lehajlása, falnedvesség a földszinten, régi villany | födém rezgése, vakolat a lábazatnál, kémény, közös tető |
| Téglaház 1960–1990 | elhasznált gépészet, hőhíd a koszorúnál | csövek anyaga, ablakok környéke, erkélylemez |
| Újabb társasház (2000 után) | kivitelezési hiba, szellőzés hiánya, erkély vízelvezetése | burkolat, nyílászáró-beállítás, páratartalom, mélygarázs |
Műszerek és korlátaik
A bejáráson felületi nedvességmérőt, hőkamerát (fűtési idényben), lézeres távolságmérőt, vízmértéket, aljzat- és áram-védőkapcsoló-tesztert használunk. A felületi nedvességmérő gyors és roncsolásmentes, de az anyagtól függő, tájékoztató értéket ad. Ha pontos szám kell, karbidos (CM) mintavétel jön, ez kis furattal jár, ezért csak az eladó hozzájárulásával végezzük.
A bejáráson nem bontunk. Amit csempe, gipszkarton vagy bútor takar, arról közvetett jelekből következtetünk: a mért nedvességből, a fugák állapotából, a szagból, a környező felületekből. A jelentés ezt külön jelzi, hogy látsszon, mi mért eredmény, és mi valószínűsítés.
A jelentés felépítése
- Összefoglaló az első oldalon: a három-öt leglényegesebb megállapítás egy-egy mondatban.
- Helyiségenkénti hibalista fotóval, a mért értékkel és a hiba helyével.
- Sürgősségi jelölés: azonnal javítandó, pár éven belül esedékes, esztétikai.
- A közös részekről külön fejezet, ha hozzáfértünk.
- Kérésre javítási költségsávok tételenként, 2026-os árszinten.
- Javaslat további vizsgálatra (statikus, villamos felülvizsgálat, kamerás csatornavizsgálat), ha a bejárás erre okot ad.
Mit kezdjen a hibalistával
A Ptk. 6:157. § (1) bekezdése szerint az eladó nem teljesít hibásan, ha a vevő a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett. A felmérésen talált hibákról tehát a szerződés előtt kell dönteni: árcsökkentést kér, javítást a birtokbaadás előttre, vagy tudomásul veszi és beépíti a felújítási tervbe.
A jelentés a szerződés mellékleteként is szerepelhet, ha a felek így állapodnak meg. Ennek pontos megfogalmazása, és az, hogy a később felfedezett, rejtett hibát hogyan és milyen határidőn belül kell közölni az eladóval, az ügyvéd szakterülete. Mi a műszaki tényeket adjuk hozzá.
Források
- Ingatlan állapotfelmérés árak 2026, lakás és ház alapterület szerint, JóSzaki
- Ingatlan-állapotfelmérési csomagok és árak, panel, tégla, családi ház, ingatlanszakvelemeny.hu
- Felmérési és kiszállási díjak, új építésű ingatlan átadás-átvétele, lakasfelmeres.hu
- Ingatlan vásárlás költségei 2026, műszaki állapotfelmérés díja, Financera
- Polgári Törvénykönyv, 2013. évi V. törvény, 6:157. § (hibás teljesítés), Jogtár
- Rejtett hiba és kellékszavatosság ingatlan adásvételnél, Pénzcentrum
- 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról, Nemzeti Jogszabálytár
Tipikus hibák, amiket elkerülünk
Szemrevételezés mérés nélkül
A friss festés eltakarja a vizes foltot. Ha a felmérő csak néz, a nedvesség a beköltözés utáni első télen jön elő. A falat a lábazat közelében és a vizes helyiségek mellett mérni kell.
Kihagyott elosztó és vezeték
Panelben gyakori az eredeti alumíniumvezeték, régi bérházban a védővezető nélküli hálózat. Aki nem nyitja ki az elosztót és nem teszteli az aljzatokat, a lakás egyik legdrágább rejtett tételét hagyja ki.
Szóbeli vélemény papír nélkül
A helyszínen elhangzott hibalista a tárgyaláson gyenge érv. Az írásos, dátumozott, fotós jelentés a vételárról szóló egyeztetésen és a szerződés mellékleteként is használható.
Így dolgozunk
- 1
Ajánlatkérés
Írja meg a lakás települését, alapterületét, emeletét és az építés évét, és hogy mikorra tervezi a szerződéskötést. A hirdetés linkje is segít.
- 2
Díj és időpont
Írásban megadjuk a díjat, a bejárás napját 48 órán belül egyeztetjük. A bejutást az eladóval vagy a közvetítővel szervezzük, ha kéri, mi hívjuk fel őket.
- 3
Bejárás
Helyiségenként végigmegyünk a lakáson, mérünk és fotózunk, megnézzük az elosztót, a vizes helyiségeket és a hozzáférhető közös részeket. A végén szóban összefoglaljuk a lényeget.
- 4
Írásos jelentés
Helyiségenként rendezett hibalista fotókkal, mért értékekkel, sürgősségi jelöléssel, kérésre javítási költségsávokkal, PDF-ben, az ajánlatban megadott napon.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül egy lakás állapotfelmérése 2026-ban?
Az állapotfelmérés értékbecslés is?
Mennyi ideig tart a bejárás?
Mit néznek meg egy panellakásban?
Kell energetikai tanúsítvány is?
Mit kezdjek a jelentéssel?
Eladó is megrendelheti a felmérést?
Hol vállalnak felmérést?
Kérjen ajánlatot két perc alatt
Írja meg a lakás települését, alapterületét, emeletét, hogy panel-, tégla- vagy újabb építésű lakásról van szó, és mikorra tervezi a szerződéskötést. Ha van hirdetés, küldje el a linkjét.