Rejtett hiba, szavatosság és jótállás ingatlanvásárlásnál

A Polgári Törvénykönyv 6:157. § (1) bekezdése szerint a kötelezett, vagyis az eladó nem teljesít hibásan, ha a jogosult, vagyis a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismernie kellett. Ami a bejáráson látható volt, vagy amiről az eladó tájékoztatta, arra később nehezen lehet igényt alapítani.

Ebből két gyakorlati következmény adódik. Az első: a hibát a szerződés előtt kell felfedezni, hogy a vételárról, a javításról vagy a vásárlásról még dönteni lehessen. A második: a talált hibákat a szerződésben rögzíteni kell, hogy látsszon, mit vett tudomásul a vevő, és mit nem.

Az „ismernie kellett” mérce a gondos vevőhöz igazodik. Egy vizes folt a falon, egy repedt csempe, egy beázásnyom a mennyezeten olyan hiba, amelyet egy figyelmes bejárás észrevesz. A falban futó korrodált cső, a csempe mögé rejtett vizesedés vagy egy frissen lefestett penészes sarok rejtett hiba lehet.

Az állapotfelmérés a kettő közötti sávot szűkíti: a műszeres méréssel olyan hibák is láthatóvá válnak, amelyek szemre nem látszanak. A felmérés után ezek is ismert hibák, és a vételár-egyeztetésben kezelhetők.

• szemre látható: repedés, vizes folt, penész, hiányzó burkolat, sérült nyílászáró
• méréssel kimutatható: falnedvesség a festés alatt, hőhíd, áram-védőkapcsoló hiánya
• csak bontással vagy kamerával: falban futó cső állapota, födém belseje, csatorna belseje

A hibát a felfedezése után késedelem nélkül közölni kell az eladóval, írásban, dátummal. A közlés pontos módjáról és az igény érvényesítésének határidejéről az ügyvéd tud az adott ügyre szabott tanácsot adni.

1. Fotózza le a hibát dátummal, és ne javíttassa ki, amíg nincs dokumentálva.
2. Írja le, mikor és hogyan fedezte fel.
3. Közölje írásban az eladóval, késedelem nélkül.
4. Kérjen műszaki vizsgálatot a hiba okáról és koráról.
5. A további lépésekről kérje ügyvéd tanácsát.

Az újonnan épített lakásokra és lakóépületekre a 181/2003. Korm. rendelet kötelező jótállást ír elő, amely a kivitelezési szerződés alapján a kivitelező vállalkozót terheli. A jótállási idő a rendelet mellékletei szerint három, öt vagy tíz év, a szerkezettől és a berendezéstől függően, és a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számít.

A rendelet szerint a határidők elmulasztása jogvesztéssel jár. A jótállást a lakás tulajdonosa a jótállási jeggyel érvényesítheti, amelyet a kivitelező lakásonként külön ad ki. A műszaki átvételen ezért a jótállási jegyet is el kell kérni.

Vásárlás előtt a felmérés a döntéshez ad tényeket: mi a hiba, mennyire sürgős, nagyjából mennyibe kerül. Új lakás átvételénél a jegyzőkönyvbe kerülő, tételes hibalistát adja. A vásárlás után talált hibánál a hiba okát és jellegét írja le.

A jogi minősítést, azt, hogy egy hiba rejtett volt-e, és milyen igény érvényesíthető, nem mi adjuk. Vitás ügyben igazságügyi szakértő és ügyvéd kell, a mi dokumentációnk ehhez kiindulópont.